超一半上市房企負債率超過七成， TOP50房企近三成上月銷售"量價齊跌"
到年底，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著減債和業(yè)績雙重壓力。第四季度，在政策的指導下，住房企業(yè)杠桿削減的影響繼續(xù)加深，融資方繼續(xù)受到限制。與此同時，大量住宅企業(yè)的供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，整體銷售平均價格下降。據(jù)平安證券研究新聞報道，從其月度表現(xiàn)來看，十月份申灣房地產(chǎn)下跌 4.4%，上海和深圳下跌 300%(2.35%)。截至 11 月 19 日，房地產(chǎn)行業(yè) Pe(TTM) 的市盈率為 9.29 倍，低于上海和深圳 300 倍的 15.1 倍，在近 5 年內(nèi)為 18%。
行業(yè)分析認為，在行業(yè)融資收緊的預期下，疊加全年銷售目標壓力，住房企業(yè)跟進或加大力度推動銷售回報，年底供應持續(xù)釋放。
三條紅線下的還本付息高峰即將到來。
據(jù)平安證券監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10 月份住房企業(yè)發(fā)行的內(nèi)債、外債和集體信托分別為 261 億元、52 億美元和 454 億元，分別下降 35.7%、29.2% 和 28.4%?？紤]到 11 月至 12 月國內(nèi)債務到期 833 億元和外債 87 億美元，到期規(guī)模較高，預計住房公司債券融資的態(tài)度將保持積極，但規(guī)?？赡苁艿奖O(jiān)管緊縮的限制。
8 月 20 日，住房建設(shè)部聯(lián)合中央銀行召開了重點住房企業(yè)座談會，提出了房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管新規(guī)定，包括資產(chǎn)負債率（以下簡稱 "新資產(chǎn)負債率"，除預收后）不得超過 70% 等，在這三項標準中，企業(yè)被視為 "一到就踩線"。
在橫向比較中，中國指數(shù)研究所指出，在 28 個行業(yè)類別中，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率為 79%，在行業(yè)中排名第三。根據(jù)新的資產(chǎn)負債率，55% 的上市房地產(chǎn)公司的負債率超過 70%。這意味著這是 "三條紅線" 中的唯一一條，超過一半的公司已經(jīng)踩上了這條線，而這些公司今年仍面臨著減債的壓力。
根據(jù)房地產(chǎn)上市公司的中期業(yè)績，結(jié)合新規(guī)則的 "三條紅線" 監(jiān)管，中指法院指出，在被監(jiān)管的 172 家上市住宅企業(yè)中，121 家有不同程度的 "踩線"，33 家企業(yè) "踩" 了 "3"，其中新的資產(chǎn)負債率 "踩到了" 線上 "最高比例"。
中泰證券（15.240，0.81，5.61%) 分析稱，在出臺 "三條紅線" 監(jiān)管新規(guī)則后，整個房地產(chǎn)業(yè)預期將企穩(wěn)，過去杠桿式囤積土地、獲利快速上漲的房價經(jīng)營邏輯已被徹底打破，房地產(chǎn)業(yè)金融屬性弱化，制造業(yè)屬性增強。從產(chǎn)業(yè)競爭格局看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢將從征地能力轉(zhuǎn)向融資能力和管理控制能力。高質(zhì)量的行業(yè)領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)可以繼續(xù)超越行業(yè)，實現(xiàn)集中度的提高。
從整體表現(xiàn)來看，中國銀河（12.700，0.28，2.25%) 分析認為，房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績在第三季度有所改善，杠桿降低已經(jīng)取得初步成果。截至第三季度末，預收帳款 3537196 萬億元，比去年同期增長 8.62%，行業(yè)凈負債率為 136.20%，同比增長 -5.06%。在 "三條紅線" 的金融監(jiān)管下，住房公司在第三季度開始積極降低杠桿水平。該機構(gòu)預計，到今年年底，行業(yè)杠桿率將進一步下降。
全年業(yè)績目標沖入倒計時
第四季度往往是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)年度業(yè)績目標的沖刺階段。據(jù)招商產(chǎn)業(yè)研究所最近發(fā)布的一份報告稱，10 月份，上市住房企業(yè)已經(jīng)掌握了銷售窗口，并積極推動了貨物的拆遷。其中，保利房地產(chǎn)（17.000，0.04，0.24%)、綠城中國、金地集團（15.050，0.10，0.67%)、招商蛇口（14.680，≤0.0 1，≤0.0 7%)、中國金茂等住宅企業(yè)的月經(jīng)營業(yè)績比去年同期顯著提高。從一月到十月，恒大、萬科和田園的銷售額都超過了 5000 億元，而中國和保利房地產(chǎn)的累計銷售額分別超過了 4000 億元。
從數(shù)量和價格結(jié)構(gòu)來看，殼牌研究所統(tǒng)計，住房企業(yè) 10 月份 "量價" 明顯，其中前 50 家選擇 "量價" 的住房企業(yè)達到 20 家，比 9 月份增加 9 家，同時 14 家住宅企業(yè)的平均銷售價格下降，但未能達到預期的銷售效果，表現(xiàn)為 "數(shù)量和價格下降" 的結(jié)果。
殼牌分析認為，從十月份公布的 32 家住宅企業(yè)業(yè)績來看，平均年業(yè)績目標為 82%，但住房企業(yè)之間的差距明顯，恒大、金茂等五家住房企業(yè)的目標成就率分別超過 90%、17 家、80% 以下和 70% 以下，個別企業(yè)目前的業(yè)績受到壓力，預計少數(shù)前 50 家住房企業(yè)難以實現(xiàn)年度業(yè)績指標。
他說："根據(jù)平安證券的不完全統(tǒng)計，與房屋有關(guān)的政策在十月放緩，一個月內(nèi)共有 19 項與房屋有關(guān)的政策（包括中央及地方政府），較前一個月下降 50%，其中 10 項較為緊絀，占總數(shù)的 53%。" 業(yè)內(nèi)人士普遍認為，在 "十四五" 期間，房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要基調(diào)仍然是 "住房和住房不會被炸"?？紤]到熱點城市的調(diào)控力度不斷加強，隨著銷售增長率的下降，房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定，后續(xù)調(diào)控或同步的步伐趨于穩(wěn)定。
柯瑞房地產(chǎn)研究中心分析指出，在房地產(chǎn)行業(yè)融資預期收緊、全年銷售目標壓力疊加的情況下，預計住宅企業(yè)將加大推介力度和銷售回報，持續(xù)貸款的供給將為交易提供一定的支持。然而，隨著熱點城市監(jiān)管效應的出現(xiàn)，市場退出壓力將逐漸凸顯。
