土地使用再次擴權，深圳房價直漲的神話要被打破了？
深圳的土地又被延長了，這一次中央政府把部分農(nóng)地納入建設用地自治，其房價一直上漲的神話預計將被打破。
據(jù)新華社 10 月 11 日電中共中央辦公廳、國務院辦公廳近日宣布，中共中央辦公廳、國務院辦公廳近日發(fā)布中共中央辦公廳和國務院辦公廳：深圳委托深圳政府批準批準從永久性基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設用地（以下簡稱 "計劃")，支持深圳深化土地管理制度的探索和發(fā)展，并委托深圳市政府批準。
他說：" 該計劃亦表示支持在符合地區(qū)及空間規(guī)劃要求的情況下，推廣第二及第三工業(yè)的混合土地用途。支持激活和利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應、收入分配、歷史用地等問題的途徑。探索利用存量建設用地進行開發(fā)建設的市場化機制，完善閑置土地使用權回收機制。深化深汕頭特別合作區(qū)農(nóng)村土地制度改革。依托公共資源交易平臺，建立自然資源資產(chǎn)交易市場，完善土地市場服務監(jiān)管體系的主輔市場聯(lián)動機制。試點實施土地二級市場公告登記和轉(zhuǎn)讓制度。
他說："這已不是第一次將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設用地。今年 3 月，國務院宣布" 關于批準和委托土地使用審批的決定 "，其中提到，在嚴格保護耕地、節(jié)約集約用地的前提下，要進一步深化" 放行、管理、服裝 " 改革，改革土地管理體制，賦予省級人民政府更大自主權。該決定明確授權省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準將國務院批準的永久性基本農(nóng)田以外的農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設用地。
今天，深圳作為一個副省級城市，也被賦予了這種自治權。廣東住房政策研究中心首席研究員李羽佳對第一位財經(jīng)記者說，深圳對這一政策的需求實際上是非常緊迫的。最初，國家擔心的是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，特別是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為住宅用地，擔心實體經(jīng)濟的空心化和房地產(chǎn)的本土化。因此，農(nóng)業(yè)用地對建設用地的審批受到嚴格控制。然而，就深圳而言，隨著產(chǎn)業(yè)機構(gòu)的調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)和高科技現(xiàn)代生產(chǎn)服務業(yè)占據(jù)了主導地位，但土地利用結(jié)構(gòu)仍處于工業(yè)用地的狀態(tài)。因此，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的背景下，深圳必須調(diào)整空間結(jié)構(gòu)。
李羽佳認為，以前規(guī)劃好的土地利用和土地利用控制是這一調(diào)整上的兩把 "上方苞之劍"，因此，對深圳來說，這一調(diào)整是土地權利的增加，意義重大，同時也是促進要素市場化和自由流通的必然結(jié)果，因為只有地方更清楚地懂得如何使用土地，如何最大限度地發(fā)揮土地要素的價值。
資料顯示，深圳 1997.47 平方公里土地，常住人口 1344 萬余人，但居住用地占深圳建設用地總面積的不到 23%，低于國家相關標準 25%-40% 的下限。
近十幾年來，深圳房價的快速上漲，主要是因為人們認為深圳的土地供應不足以滿足龐大人口的住房需求，而投資正是基于此。中研院數(shù)據(jù)顯示，2019 年深圳商品住宅成交均價為 55821 元 / 平方米，是 2014 年 23973 元 / 平方米的 2.3 倍多。
殼牌研究院首席市場分析師徐曉樂表示，深圳土地供應不足除了地理條件外，還有政策限制。城市里有大量的房子、村莊和宿舍賣不出去。在目前的體制框架下，這些問題長期沒有得到解決。在年流入 50 萬人的背景下，僅依靠少量商品房，供需矛盾日益激化。“這一計劃”的實施標志著深圳投資和投機的基礎已經(jīng)動搖，深圳房價上漲的神話有望被打破。”徐曉樂說：“該計劃授權深圳市政府批準將永久性基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，并對試點示范區(qū)處理全市農(nóng)民住房、農(nóng)村問題給予專項支持，幫助深圳解決這一歷史遺留問題。如果 500 萬套左右的小產(chǎn)權房能夠有序進入市場流通，將對深圳房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康運行帶來顯著的積極影響
一方面，徐小樂認為，一方面，要探索市場化的發(fā)展機制和機制建設現(xiàn)有建設用地，完善閑置土地使用權回收機制，盤活產(chǎn)業(yè)用地存量，根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的實際需要，使土地空間更加高效。一些閑置、低效的工業(yè)廠房、倉庫可以改為住宅使用，這將使工業(yè)出租和企業(yè)出租更加順暢。另一方面，深化深汕特區(qū)等地區(qū)農(nóng)村土地制度改革，繼續(xù)拓展城市圈內(nèi)資源的合作利用模式，從城市圈外獲取可利用資源，將使周邊城市受益。
