房企3季度怎樣降杠桿：增回款、少拿地、賣股權
據報道，截至10月底，監管力度加大了對房地產開發商的監管力度，要求部分開發商每月披露財務細節，包括恒大、融資、萬科等12家房地產企業在每月15日報告融資、債務總額和業務數據。
房地產公司正在盡一切努力降低杠桿率，以滿足監管要求，比如"三條紅線"。
據"21世紀經濟報"11月5日報道，據風電統計，第三季度房地產公司杠桿率整體下降，大型房地產公司控制杠桿水平最嚴格，并繼續下降，但仍有一些中小型房地產企業的杠桿率仍在上升。
明年初，當房地產行業向監管機構報告數據時，去杠桿化是我們目前最重要的事情。"11月5日，一家中型住房公司的地區主管表示，在"三條紅線"之后，房地產公司增加了銷售回報，減少了土地使用權，甚至引入了戰略或金融投資者來購買股票或轉讓資產。
隨著房地產杠桿降低進程的加快，來自銀行的外部融資、信托等日益緊張。發展貸款在第四季度呈現緊縮趨勢，銀行收緊了對房地產公司的貸款，房地產信托業務的合規監管也在繼續。
11月5日，"21世紀經濟報告"專門獲悉，銀監會將重點加強對大量透支和現金分期付款等業務的資本流動控制，及時收取有效的資金使用憑證，并嚴格防止資金非法流入房地產市場和其他非消費者領域。
第三季度輕微"杠桿減幅
今年8月20日，住房建設部和中央銀行召開了重點房地產企業座談會，首次提到了"重點房地產企業資本監管和融資管理辦法"。"房地產行業一般被稱為"三條紅線"。
國慶節過后，央行官員在一周內兩次提到了住房公司融資的新規定。央行金融市場部副主任彭麗峰直截了當地說，新規定的目的之一是"糾正一些企業盲目擴張"。
房地產公司的第三季度報告顯示，杠桿率下降已成為一種確定的趨勢。風電統計數據顯示，A股房地產開發部門資產負債率超過70%的房地產公司有48家，比第二季度減少了1%。凈債務比率為38"，超過100%，比第二季度少1%。
在大型房地產公司中，截至第三季度末，綠化帶控股、萬科和保利房地產的資產負債率與第二季度相比分別下降了0.32、1.33和0.37個百分點，但綠地控股和萬科的凈負債率分別上升了3.20個百分點和0.44個百分點，保利房地產的凈負債率下降了1.20個百分點。
緊接著，到第三季度末，華夏幸福、金科和中南建設扣除預付款后的資產負債率和凈負債率均較前一個月有所下降，金科和中南建設的凈負債率分別下降了12.39個百分點和11.16個百分點，而新城控股的凈負債率較前一個月上升了20.68個百分點。
A股申萬房地產開發板塊，"不含資產負債率后的預付款"指數跌幅最大的是*ST友誼，艾旭股份，華聯控股。 三季度末同比下降15.71,15.29,10.99個百分點。 合肥城建，榮豐控股，三湘印象跌幅超過5個百分點。
凈負債率指數跌幅最大的是魯商、棲霞建設、北京投資開發、深圳地產和華發股票，第三季度末分別下跌55.35、42.28、41.72、34.14和32.11個百分點。凈債務比率也下降了20多個百分點，其中包括天發、中國武夷、雅戈爾、寧波富達、盤海控股、光明房地產、萬業企業、合肥城市建設和蘇州高新。
但部分中小房地產企業杠桿水平仍有所上升。 北京能源之家，*ST新光，融安地產，岳宏源，迪馬股份剔除后資產負債率分別上升5.03%，4.28%，3.95%，3.58%，3.43個百分點。 *ST松江、云南城投、京能地產、濟南高新、南山控股、*ST新光和名城的凈負債率分別增加175.77、60.15、56.30、51.11、35.87、34.27和30.87。
根據公開來源證券統計，截至2020年第三季度末，除預先收益(合約負債)外，A股房地產的資產負債比率為72.1%，較去年同期下降0.3個百分點。"主要公司、房地產公司和離職后公司分別比去年同期下降1.2個百分點和1.3個百分點；凈負債率為90.3%，比去年同期下降9.0個百分點；主要公司、房地產和離職后公司分別下降16.1個百分點和5.5個百分點。換言之，各大公司對杠桿水平的控制最為嚴格，而且還在繼續下降。
一些房地產分析師表示，無論是融資緊縮導致的被動杠桿降低，還是基于房地產公司情緒判斷的積極杠桿削減，多數住房公司未來將長期走上降低財務杠桿的道路，直接財務表現是，利息率低于企業銷售和業績增長率。隨著ROE對財務杠桿的依賴程度降低，預計住房公司將進行重新估值。
義州研究院智庫研究中心主任嚴躍進表示，這三條紅線是后續住房公司和房地產行業要關注的紅線，因此降低杠桿和減少對債務的依賴是其核心。從實際過程來看，這種杠桿的降低也表明市場參與者已經做出了調整。
房地產融資越來越緊張。
三條紅線"的著陸速度正在加快，預計范圍將擴大。
據報道，截至 10 月底，監管力度加大了對房地產開發商的監管力度，要求部分開發商每月披露財務細節，包括恒大、融資、萬科等 12 家房地產企業在每月 15 日報告融資、債務總額和業務數據。
中央銀行金融市場部副司長彭立峰在 2020 年第三季度的金融統計新聞發布會上說，下一步，我們將與住房建設部等有關部門一道，跟蹤評估實施效果，不斷完善規定，穩步擴大適用范圍。
隨著房地產杠桿的降低，來自銀行的外部融資、信任等也變得越來越緊張。
11 月 5 日，華南股利房地產金融部門的一位人士表示，在房地產金融監管的影響下，銀行收緊了對房地產公司的貸款，并在 "三條紅線" 試點后控制了資金。此外，一些銀行家還表示，開發貸款在第四季度出現緊縮趨勢。在房地產融資 "三條紅線" 明確之后，銀行收緊房地產開發貸款將主要通過配額管理進行，總行也將要求 "對該項目進行良好的選擇"。
21 世紀經濟報告 " 僅在 9 月底報告稱，監管機構最近要求大型商業銀行減少壓力，控制個人住房抵押貸款等房地產貸款的規模。一家大型銀行表示，今年年初有一項要求，即今年新增住房貸款不得超過所有新增貸款的一定比例，約為 30%。
11 月 5 日，記者獨家獲悉，銀監會近日向各大銀行和股份制銀行通報了信用卡業務檢查中發現的主要問題。在信用卡分階段資本流動控制方面，監管要求加強大規模透支和現金分期付款等業務資本流動控制，及時收集有效的資金使用憑證，嚴格防止資金非法流入房地產市場等非消費者領域。
中國人民銀行 10 月 30 日發布的 2020 年第三季度金融機構貸款統計報告顯示，房地產貸款增速繼續放緩。第三季度末，人民幣房地產貸款余額 48.83 萬億元，比去年同期增長 12.8%，比前一季度末下降 0.3 個百分點，連續 26 個月回落。前三季度，人民幣房地產貸款余額增長 4.42 萬億元，占同期貸款總額的 27.2%，比上年同期下降 6.8 個百分點。
嚴躍進說，"三條紅線" 之后，銀行本身就會開始注重控制，住房企業本身也會做出調整，特別是在高房價獲取土地等方面趨于保守，這都是值得肯定的，隨后降低杠桿將有助于房地產市場的更好發展。
除銀行外，銀監會信托部門最近還發布了關于實施新一輪房地產信托業務專項調查的通知，要求繼續嚴格控制房地產信托的規模，加強對房地產信托的滲透監管，嚴禁為非法資金流入房地產市場提供渠道。此次專項調查的主要目的是對房地產信托業務的持續合規和監督、風險防范和化解以及整頓和問責。銀監會要求銀行保險監督管理局在 11 月 30 日前報告調查結果。
降低住房企業杠桿
隨著去杠桿化步伐的加快，房地產行業的債券發行量出現了罕見的激增，但投資量卻大幅下降。
一些業內人士指出，房地產杠桿的方式包括加速銷售，減少土地收購，出售資產，尋求股權融資，甚至資產一攬子流通等等。
根據國泰君安的數據，到 2020 年 6 月底，共有 22 家 "紅齒輪" 企業超過標準，其中包括恒大、綠色航天集團、中南建筑、金科股份、華夏幸福、富利房地產、熔盛發展等。許多房地產開發商以多種方式降低杠桿。
除了加速銷售之外，房地產公司還在繼續轉讓子公司的股份。11 月 1 日，恒大宣布將持有光輝集團 40.96% 的股份給神能集團，總轉讓金額為 148.5 億元。早些時候，恒大 863 億元規模的戰爭投資簽署了補充協議，將戰爭投資納入長期持有普通股，明確放棄回購權和權益。恒大還拆分了其物業管理業務，并已正式向港交所提交了上市申請表。
據報道，恒大和風投計劃首次在銀行間市場發行債券，并為此目的準備相關材料。
該地區負責中型住房公司的人士表示，在該公司內部，在 6 個月的過渡期內，房地產公司應該提高銷售回報，減少土地和其他投資努力，并引入投資者來增加他們的權益。" 我們還在與一些房地產公司談判，要么購買股票，要么流通資產套餐，試圖在明年初之前降低合規杠桿。
